【关于房地产公司合理化建议】关于房地产公司合理化建议书


工作总结 2019-12-07 08:14:17 工作总结
[摘要]房地产公司在我们当代十分普遍,在工作中,我们可以提出合理化的建议书。小编为大家精心准备了给房地产公司建议书,欢迎大家前来阅读。房地产公司合理化建议书篇一在今天这个房地产遍地开花的时代。物业形态层出不穷

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  房地产公司在我们当代十分普遍,在工作中,我们可以提出合理化的建议书。小编为大家精心准备了给房地产公司建议书,欢迎大家前来阅读

  房地产公司合理化建议书篇一

  在今天这个房地产遍地开花的时代。物业形态层出不穷,产品不断翻新。从最初的筒子楼到现在的花园洋房、板楼、单身公寓、别墅、TOWNHOUSE、写字楼、社区商铺、商业街、SHOPINGMAILL等等。产品形态多样,那么对于开发企业来说,拿到某块土地以后做什么产品,怎么做?困惑着各个房地产开发企业的高层们。房地产大鳄可以凭借着自己雄厚的实力,丰富的开发经验,健全的部门配备降低风险开拓市场。而作为一些新兴的房地产开发企业,怎么办?本人结合近年的房地产从业经验,现对房地产开发建议如下,如有不妥还望斧正。

  房地产开发总体来讲分为五步:第一步,土地获得;第二步,规划设计;第三步,项目招标,施工建设;第四步,项目销售;第五步,竣工入住。

  第一步 土地获得。

  自改革开放以来,特别是20xx-20xx年5月之前,我国房地产业飞速发展,市场需求激增,开发企业只要能够拿到土地,就能赚到钱。有些房地产开发企业大量的囤积土地,只要有地就卖,即使最后无钱开发,倒卖土地也能获得丰厚的回报。但是自2005年开始国家连续两次的宏观调控,市场上一些物业出现了空置,房产出现滞销,一些小的房地产开发企业出现了资金短缺,项目无法正常开发下去。越来越的房地产开发企业开始谨慎拿地。

  那么在土地获得阶段怎样规避风险呢?

  开发企业首先要成立一个市场开发部,由开发部进行土地信息收集,现场踏勘,区域规划了解,公建配套调研,对市场信息进行初判,分析市场。对地块进行SWOT分析,对当地房产市场、房产政策、投资环境等进行分析。同土地所有方接触,了解出让方式和出让款项,及能否调整。了解建安成本、政府收费项目和具体情况,作成本分析,估算利润空间。从而确定是否购买土地。

  市场开发部人员构成:销售部2-3人、工程部1人、主管会计1人、专业市场调研员2人。

  确定购买某幅土地以后,由销售部、工程部、财务部对该地块进行深判。

  销售部参与市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。区域市场调研。通过市场调研对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议报公司高层讨论确定。

  工程部、财务部根据公司高层决议进行方案设计和成本预算。三部门共同合作根据土地的开工条件、市场情况,共同制定开发节奏,报公司高层讨论确定。制定可行性分析报告一份。

  如果公司资金不足,可以进行前期项目招商,由法务代表起草合作方案,签署并实施。办公室主任(开发部主任)进行前期的关系维护,及各种证件的办理。制定投标书,进行竞争对手分析,报公司高层确定土地价格上限,价格敏感性分析,制定出价战术。

  挂牌拍卖,摘牌获得土地。法务协助公司高层签署土地出让合同,确定用地图、桩点坐标、用地条件。财务缴纳政府净收益、契税、交易费。

  办公室依据开发节奏进行各种证件的办理工作。

  以上是项目开发的初始阶段,有开发经验的公司及有自己的开发部的房地产公司可以自己进行市场调研和分析。如果没有专业的团队,可以聘请专业的市场调研公司进行市场调研。市场调研费用行规为总标底的千分之二至千分之五,标底很小的佣金不能低于10万元。

  第二步 规划设计

  土地获得以后,销售部策划部两个部门要密切配合,对土地所在区域房地产市场作一次深入详细的市场调研,分析市场各类房产的现有体量、未来一年内市场建设体量、土地放量。对房地产市场现有产品的档次、客群、宣传推广方式、销售情况进行调研分析。走访当地房产同行、当地相关政府部门、路边随即调研等了解当地人的生活习惯、喜好,了解当地文化,了解项目所在地的历史变革等。通过一系列的市场调研分析,确定项目定位(高档物业、中档物业、低档物业)、产品定位(独栋别墅、联派别墅、花园洋房、普通住宅、小高层、经济适用房等)、宣传推广方式定位。提出项目设计建议,报公司讨论。确定方案,工程部根据公司高层会议精神,联系设计单位,进行设计出图。销售部、工程部、策划部对蓝图进行会审,对于部分施工工艺比较复杂或者不符合公司意图部分进行修改。最终确定蓝图。

  由销售部、策划部、工程部、财务部共同协商确定项目开发节奏。销售部、策划部根据市场分析,做项目入市计划表一份。内容包括:宣传推广节点,项目销售节点,开发周期建议。做前期营销策划方案,确定项目的VI系统及公司的CI系统。明确推广思路和推广方式,报公司高层确认。

  房地产公司合理化建议书篇二

  近年来,随着房地产开发的持续升温,带动了小城镇房地产开发的蓬勃发展,小城镇房地产开发形式多种多样,其具体表现形态为:一是自主开发。由开发商自行完成从土地使用权的取得到房屋施工建设、销售的全过程。二是委托开发。由相关单位或组织划拔土地委托开发商进行开发,建成后交付委托单位,开发商按约定收取开发佣金。三是联合开发。由一方出土地,另一方

  出资金,双方或多方联合完成开发并按合同约定分配收益。四是合伙自建。由个人以自然人的身份合伙自建,按协议进行房屋分配。在上述形式中又以联合开发和合伙自建为主要形式。

  因此,小城镇房地产开发与一般意义上的房地产开发相比具有“非典型”性的特点。随着开发规模的逐年扩大,在扩大农村消费需求,完善城镇功能的同时,对地方税收的支撑作用也愈显重要。

  一、小城镇房地产开发的现状

  房地产开发的主体呈现出开发主体多元化多头并举的趋势,既有政府主导的镇区规划项目和工业园区建设,也有企事业单位、村民委员会组织参与的房地产开发,更多的是个人或由自然人组成的团体进行的自主或联合开发(包括合伙自建)。多元化开发带来了税收征管中的一系列问题,最为突出的是无证经营问题。如村级组织及个人进行的房地产开发,大都没有办理税务登记。由于小城镇房地产开发具有其独特个性,加之税收征管手段相对滞后,小城镇房地产开发的税收流失现象较为普遍,一些房地产开发企业在开发经营房地产过程中,为了达到少缴或者不缴税收的目的,往往挖空心思,改变交易性质,减少交易金额,广泛存在“假合同,假集资,假代建,假联建”的四假行为。一般是在签订真实合同之外,以各种利益诱导购房户签订假合同,隐匿真实合同,并以假合同应付检查和办理相关证件;假借住户名义“共同”集资,“联合”开发,签定“集资建房或私房联建”协议,将开发交易行为改头换面为自建联建行为,以逃避纳税义务。这类房地产开发企业多为地下企业或小型开发商,大多既无房地产开发资质,又不进行注册登记,投资者利用各方面的关系,有的开发商先以其他村民民义办理土地使用证,在开发中再转户,更有甚者在从事房地产开发之前将土地使用权直接办理到购房者名下,堂而皇之地将房地产开发变为私房联建或个人集资建房,以达到少缴甚至不缴税费的目的。

  小城镇房地产开发大多由自然人投资入股,开发商法律意识淡薄,纳税意识偏差,往往不择手段偷逃或挤占国家税款以追求利润最大化,“查到了是你的,查不到或查晚了是我的”的恶意偷税心理普遍存在,具体表现为不能主动向主管税务机关申请办理税务登记或不能按规定如实申报其应税项目,有的甚至采取假合同、假集资、假联建等手段逃避税收,给税务部门税收征管带来较大的难度。并且,由于房地产开发过程比较复杂,涉税环节多,涉及的税种也多,客观上给不法纳税人留下了偷逃税的可操作空间,税务机关例行的帐面检查是很难查到其筋骨的,其结果只能是进一步助长开发商偷逃税的侥幸心理。同时,由于房地产开发商的主要销售对象为消费者个人,两者具有利益上的一致性,对于出现的“阴阳合同”,地税机关很难核实,“以票控税”也难以达到预期效果。在“二手房”交易方面,受房屋性能、地段和建成时间的影响,地税机关对申报价格及面积根本无法确认,明知纳税人申报不实但又无法查证。还有的通过假继承、假赠与、假出租等形式进行隐形交易以达到避税逃费目的。

  涉税信息不对称导致税收管理滞后。利益驱动,部门之间协作不强。通常开发一个房地产项目,必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度,这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。尤其在涉及到本部门利益时,部门之间相互缺乏协调配合,有的甚至互不相让,相互争扯。这样,在房地产开发过程中地税部门难以有效地参与管理和监督,造成房地产税收征管难。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息,都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的。由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较底层次,这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换,税务部门往往只能在房地产开发企业开发、销售房屋后介入管理,客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。尤其是在农村小城镇,对房地产业缺乏综合协调管理,行政管理部门往往各自为政,甚至部分工程项目规划立项手续不全,税务部门从规划、建设等部门也无法取得相关信息,更谈不上对项目进行及时管理和有效监控。

  税源管理相对粗放导致税收流失。受外部环境和税务机关自身的征管力量及征管手段的制约,对小城镇房地产业的税源管理总体上较为原始、粗放,税收流失现象不同程度存在。从外部环境来看,由于各部门的管理职能分割,加之各部门对地税机关没有法定的配合职责和义务,与税务部门的协作配合相对乏力,进行“源泉控管”的积极性不是很高,地税部门仅仅依

  靠协调来实现外部借力显得力不从心、鞭长莫及。从内部情况来看,受信息掌控难的制约,房地产各环节税源分析对比与税款实现及征收无法实施同步监控,无法进行有效的跟踪管理,影响了税款的正常入库。加之地税机关自身的征管力量薄弱,而开发商流动性大、稳定性差并且多是异地开发,一旦工程完工结算后,既不办理税务登记注销手续,也不办理税款结算手续,立即

  卷铺盖走人,造成事实上的税收流失。

  二、对加强小城镇房地产税收管理的建议

  (一)开展针对性的税法宣传。 进一步理顺税收政策。一是大力广泛宣传涉及房地产业的有关税收政策;二是从法律法规政策上准确界定和掌握自建房、代建房、联建房、集资建房、开发房等各种建房形式的税收政策,并在实际工作中正确运用;三是完善房地产价格评估制度,建立房地产评税机构。一方面,要加强对房地产价格评估理论和方法的研究,逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法,为房地产税收计征提供科学的依据;另一方面,要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员,加大房地产税收征管的力度进一步加强农村建筑业的税收管理,更好的规范建筑业纳税行为

  (二)深化社会综合治税,充分依托社会力量,搞好协税、护税工作。建立由乡镇土地管理所、村镇建设服务部、村支两委和地方税务机关组成的农村零散建筑业协税、护税组织,建立健全村委会负责制度,乡镇党委政府把各村宅基地的管理列入村委的目标责任制考核范围。村委会要详细掌握辖区内的宅基地使用情况和建筑施工队的建筑数量,并对承揽人员和施工队情况进行登记。健全税收联席会制度,定期召开联席会,由包村干部和土地管理所及时向税务所通报农村建房情况。通过宅基地的控管对农村建筑业的税收征收进行把关。做到从上到下齐抓共管,治理了“三乱”,规范了税收征管秩序,增加了财政收入。

  (三)建立基础性的征管制度。1、强化纳税申报制度,实行按项目核算申报,不能分项目建帐核算的由税务机关按工程形象进度或预收款情况预征税款,工程竣工结算开具发票时多退少补。2、建立房地产基准价格计税制度,建议政府有权的部门定期公布本地区不同地块房屋的交易基准价格(售房均价),税务机关有权以该基准价格判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低,有权以交易基准价确定为计税依据。3、建立二手房转让的登记、申报制度,及时掌握监控二手房转让的交易情况4、建立核定征收制度,税务部门在对当地房地产行业利润率和税负进行测算的基础上,根据房地产行业应缴的各种税收及附加,核定房地产业税收综合征收率,实行“以票控税,分次纳税,年度清算,多退少补”。在目前小城镇房地产企业财务核算较为混乱、税收监控难以有效跟进的情况下,实行核定征收不失为一种简便易行的征管措施。

  (四)针对一些建筑扭曲“联户建房”的本质,偷漏房产销售环节的部分税收问题,及时找准问题症结,切实采取措施,堵塞税收漏洞。一是事前备案。施工前,要求联户建房的建筑施工单位必须提供真实准确的联户建房合同、联户建房业主名单、联户建房施工设计图纸进行备案,当地税务所严格审核联户建房的真伪。二是事中监管。施工建设期间,税收管理员深入施工现场,调查核实联户业主、建筑成本、建房单价、建房面积等,核对建筑施工单位提供资料的真实性、完整性。三是事后检查结算。工程竣工后,抓住“谁拥有土地使用权,谁就拥有房屋初始权”实质,核对最初报送的联户建房业主与最终的房屋产权证业主是否一致,据此分不同情况办理税款结算。四是明确房屋建筑成本下限定额。对会计制度不健全的建筑施工单位修建房屋的最低成本进行核定,制定成本定额标准下限,并实时根据市场价进行调整最低建筑成本核定征收税款。工作人员应各尽职守,严禁推诿扯皮,不负责任。土地房建办工作人员必须严把建筑面积关口,,严禁弄虚作假、营私舞弊造成税款的流失。

  (五)加大震慑性的查处力度。针对小城镇房地产开发的特点,以具有开发性质的合作建房和自建行为为重点,采用实地核查和外围调查相结合等有效税侦手段,积极拓展税务稽查的深度和广度,加大惩处力度,对查出有偷逃税款、久拖不缴的纳税人依法采取税收保全、强制执行等刚性措施,对偷逃税大案、要案严格依照法律程序移送司法机关追究刑事责任。要通过税收刚性惩处手段的积极应用,充分发挥其震慑效应,加大对房地产业的税收约束力度,切实建立小城镇房地产税收“有序征管”工作格局。

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